Immobilien kaufen oder mieten? – Die Zinsen sind niedrig, doch lohnt sich der Kauf einer Immobilie noch?

Lohnt es sich heutzutage noch eine Immobilie zu kaufen oder sollte man lieber mieten?

In Zeiten historisch niedriger Zinsen für Immobilienfinanzierungen, stellen sich viele Menschen die Frage: „Soll ich weiterhin zur Miete wohnen, oder lieber eine Immobilie kaufen?“. Ob man Immobilien kaufen oder mieten sollte, ist sicherlich eine sehr individuelle Angelegenheit. Es kommt dabei auf die persönlichen Lebensziele, Vorlieben und Wünsche an. Eine Pauschalantwort bezüglich „Immobilien kaufen oder mieten“ ist da eher schwierig.

Immobilien kaufen oder mieten
Bildquelle: Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com

In diesem Beitrag werde ich der Frage auf den Grund gehen, ob sich ein Immobilienkauf im aktuellen Marktumfeld noch lohnt. Dabei gehe ich allgemein auf die Vor- und Nachteile von Immobilien ein und schaue mir an, welche Gründe für und gegen einen Immobilienkauf sprechen. Ich möchte insbesondere auch der Frage auf den Grund gehen, ob sich ein Investment in Immobilien als Kapitalanlage noch lohnt.

Vorteile von Immobilienbesitz

Immobilien / Sparen
Bildquelle: nattanan23 / Pixabay.com

Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen eine sehr emotionale Angelegenheit. Man kauft sich eine „eigene“ Immobilie, in der man sich geborgen fühlen und nach den eigenen Vorstellungen verwirklichen kann. In diesem Zusammenhang kann eine eigene Immobilien ein Gefühl von Sicherheit vermitteln. Allerdings, sofern man sich nicht im großen Stil handwerklich auszutoben möchte, ist dies auch kein allzu großer Vorteil gegenüber einer Mietwohnung. Eine Mietwohnung kann ebenfalls eine Wohlfühlatmosphäre und ein „Zuhause“ bieten.

In finanzieller Hinsicht ist der größte Vorteil von Immobilieneigentum sicherlich der Sparzwang. In der Regel benötigt man für einen Immobilienerwerb einen Hypothekenkredit in 6-stelliger Höhe. Vielen Menschen ist normalerweise daran gelegen, diesen Immobilienkredit schnellstmöglich abzuzahlen, um danach schuldenfrei in der eigenen Immobilie leben zu können. Daher können Immobilien eine solide Altersvorsorge sein.

Im Gegensatz zu Konsumschulden, handelt es sich bei einer Hypothek um „gute Schulden“. Sofern man finanzielle Mittel in angemessener Höhe in die Tilgung steckt, kann man so langfristig ordentlich Vermögen aufbauen. Dabei handelt es sich um Geld, welches man unter normalen Umständen ggf. nicht in dieser Höhe angespart hätte. Immobilien sind daher insbesondere gut für den langfristigen Vermögensaufbau geeignet.

Nachteile von Immobilienbesitz

Immobilie / Klotz am Bein
Bildquelle: MrIncredible / Shutterstock.com

Mit Immobilienbesitz sind jedoch auch einige Nachteile verbunden. Ist man beispielsweise ein sehr freiheitsliebender Mensch, der spontane Entscheidungen trifft und es liebt, das Leben flexibel gestalten zu können, ohne allzu große Einschränkungen, so kann eine Immobilie eher ein Hindernis sein. Da spreche ich aus eigener Erfahrung!

Es ist sicherlich ein sehr subjektives Empfinden, jedoch kann sich eine Immobilie wie ein „Klotz am Bein“ anfühlen. Abgesehen davon, dass man über Jahre daran arbeitet, die Hypothek abzuzahlen, kann man sich auch anderweitig an eine Immobilie gebunden fühlen. Beispielsweise ein Umzug in eine andere Stadt oder gar ein anderes Land ist mit einer Immobilie nicht mehr so ohne weiteres möglich. Es sei denn man möchte das Haus oder die Eigentumswohnung vermieten. Damit sind dann aber als Vermieter wieder andere Pflichten und Risiken verbunden.

Stress als Immobilienbesitzer
Bildquelle: RyanMcGuire / Pixabay.com

Hinzu kommen als Immobilieneigentümer auch andere lästige Verpflichtungen. Auf einmal kommt das Finanzamt regelmäßig an und möchte Grundsteuer kassieren, man hat es regelmäßig mit der Hausverwaltung zu tun, muss zu Eigentümerversammlungen gehen und wehe es geht etwas kaputt, dann darf man sich darum kümmern Handwerker zu koordinieren und vieles mehr. Ganz davon abgesehen, dass man diese diversen Verpflichtungen und Dienstleistungen auch alle bezahlen darf. Eine eigene Immobilie kann mit ordentlich Arbeit verbunden sein.

Bewohner einer Mietwohnung haben die volle Flexibilität, ohne jegliche Verpflichtung. Abgesehen davon, dass die Miete gezahlt werden muss. Falls etwas in der Wohnung kaputt geht, ruft man den Vermieter an und es wird sich um alles gekümmert. Ist man mit der Wohnung nicht mehr zufrieden, kündigt man einfach den Mietvertrag und zieht um. Damit ist unter Umständen ein großes Freiheitsgefühl verbunden.

Lohnt sich eine Immobilie als Eigenheim noch?

Eigenheim / Immobilien kaufen oder mieten
Bildquelle: jarmoluk / Pixabay.com

Zu den oben genannten subjektiven Nachteilen von Immobilienbesitz, die sicherlich von Mensch zu Mensch unterschiedlich sein können, gibt es heutzutage jedoch weitere Punkte, die bei einem Immobilienkauf berücksichtigt werden sollten. Durch die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken in den vergangenen Jahren, sind Hypothekenkredite extrem günstig geworden. Das Niedrigzinsumfeld hat dazu geführt, dass sich viele Menschen, zumindest auf Grundlage der monatlichen Belastung durch Zins und Tilgung, ein Eigenheim leisten können.

Jedoch wird bei einem Immobilienkauf oftmals nicht berücksichtigt, dass durch die Niedrigzinspolitik auch die Immobilienpreise erheblich gestiegen sind. Was man als Käufer an Kreditzinsen spart, legt man mindestens beim Kaufpreis der Immobilie wieder drauf. Ganz abgesehen von den Kaufnebenkosten, die aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise ebenfalls deutlich höher als noch vor ein paar Jahren ausfallen. Beim Immobilienkauf lediglich auf die monatliche Belastung zu schauen, kann sich langfristig als ein großer Fehler herausstellen.

Es empfiehlt sich vor dem Kauf einer Immobilie als Eigenheim zudem genau auszurechnen, ob der Erwerb tatsächlich günstiger ist, als eine vergleichbare Immobilie einfach zu mieten. Vergleicht man die zu zahlende Miete, mit den laufenden Kosten einer Immobilie (Zins, Hausgeld, Grundsteuer, Instandhaltungsrücklagen, etc…) wird man in manchen Fällen feststellen, dass der Unterschied zwischen Kaufen und Mieten gar nicht so groß ist. Wobei man als Mieter die volle Flexibilität hat und sich nicht über Jahre an eine Immobilie binden muss.

Risiken von Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien / Kapitalanlage
Bildquelle: Energepic / Pexels.com

Ich möchte nun insbesondere noch auf die Risiken einer Immobilieninvestition für Kapitalanleger eingehen, da ich den Eindruck habe, dass diese Risiken aktuell von vielen Anlegern unterschätzt werden. Während man bei einer eigengenutzten Immobilie zumindest noch ein „Dach über dem Kopf“ hat wenn sich die Immobilienmärkte negativ entwickeln, hat man als Kapitalanleger im aktuellen Umfeld durchaus ein anderes Risikoprofil.

Immobilieninvestoren und Kapitalanleger, die mit der Vermietung von Immobilien Geld verdienen möchten, müssen sich unter anderem den politischen Risiken bewusst sein. Sei es eine Mietpreisbremse, ein Mietendeckel oder gar, im Falle einer sich ausweitenden Wirtschafts- und Finanzkrise (beispielsweise aufgrund der Folgen der Corona-Pandemie), deutlich härtere Maßnahmen wie Zwangshypotheken, Vermögensabgaben, Steuererhöhungen oder gar Enteignungen. Das sind teilweise Extremszenarien, aber man sollte zumindest wissen, dass es diese Risiken gibt.

Immobilien unterliegen über den Eintrag im Grundbuch der direkten Einflussnahme des Staates. Dessen sollte man sich als Kapitalanleger stets bewusst sein. Im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland steht konkret „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen“. Dieser Satz könnte für Immobilieneigentümer, je nach zukünftiger politischer Lage in Deutschland, durchaus teuer werden. Mit Sanierungsbedarf zur Erreichung der Klimaziele ist bei manchen Immobilien auch zu rechnen.

Immobilien / Investor
Bildquelle: ImageFlow / Shutterstock.com

Die angesprochenen Risiken bedeuten aber nicht, dass man mit der Vermietung von Immobilien kein gutes Geld mehr verdienen kann. Allerdings wird sich die Rendite, insbesondere in den Metropolen, sehr in Grenzen halten. Laut dem Finanzstabilitätsbericht 2019 der Bundesbank, „waren Wohnimmobilien in Deutschland in städtischen Gebieten im Jahr 2018 zwischen 15% und 30% überbewertet“. Seit dem sind die Immobilienpreise aber nochmals kräftig angezogen. Hier gilt es als Kapitalanleger vor der Investition zumindest gründlich Pro und Kontra abzuwägen.

Renditen bei Immobilien werden in erster Linie über Mieteinnahmen erwirtschaftet. Erreichen die Mieten eine Obergrenze und besteht nicht mehr viel Steigerungspotential, so hat dies einen direkten Einfluss auf die Preisentwicklung von Immobilien. Das gleiche gilt für die Zinsentwicklung. Sobald die Zinsen wieder anfangen zu steigen, wird sich dies mit großer Wahrscheinlichkeit negativ auf die Immobilienpreise auswirken. Investoren und Kapitalanleger werden Immobilien nur kaufen, wenn sich mit dem Objekt eine angemessene Rendite erzielen lässt.

Weitere Risiken für die Immobilienmärkte sind sich verändernde Verhaltensmuster, sowie technologischer Fortschritt. Werden in Zeiten von Home-Office und Remote Working noch Büroflächen in bisherigem Umfang benötigt? Was passiert wenn durch die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum ein erhöhtes Angebot an Wohnraum entsteht? Wird es zukünftig noch die bisherige Nachfrage nach Wohnflächen geben? Laut einer Studie des Instituts für Vermögensaufbau wird die Wohnflächennachfrage in Deutschland ab 2025 aufgrund des demographischen Wandels mit zunehmender Dynamik schrumpfen. Wie wird sich dies auf Mieten und Immobilienpreise auswirken?

Meine Erfahrungen mit Immobilien

Immobilienkauf / Immobilien kaufen oder mieten
Bildquelle: geralt / Pixabay.com

In den letzten 15 Jahren habe ich selbst intensiv Erfahrungen mit Immobilien sammeln können. Dabei habe ich viel über die Bewertung von Immobilienobjekten als auch den Ablauf von Immobilientransaktionen lernen können. Konkret habe ich insgesamt 3 Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main gekauft und eine Ferienwohnung in einem Biosphärenreservat in Mecklenburg-Vorpommern. Bis auf die Ferienwohnung habe ich mittlerweile alle Immobilien wieder verkauft. Ein Grund dafür war unter anderem der massive Preisanstieg bei Immobilien in den letzten Jahren.

Ich beschäftige mich jedoch weiterhin intensiv mit Immobilien und habe den Immobilienmarkt im Blick. Persönlich wohne ich mit meiner Familie mittlerweile allerdings sehr gerne zur Miete. Das bietet nicht nur maximale Flexibilität, sondern erlaubt es mir auch, mein Geld alternativ anzulegen. Ich bevorzuge als Geldanlage ein diversifiziertes Aktienportfolio, wodurch unter anderem ein solides Einkommen über Dividenden und Optionsprämien generiert wird. Über Kapitalerträge wie Dividenden kann man auch ohne ein Eigenheim das Ziel erreichen „mietfrei“ zu leben.

Fazit: Immobilien kaufen oder mieten? Oftmals eine emotionale Entscheidung!

Immobilien kaufen oder mieten? Rein wirtschaftlich betrachtet, kann man heutzutage über die Sinnhaftigkeit einer Immobilieninvestition zumindest streiten. Die Entscheidung eine Immobilie zu kaufen, ist in vielen Fällen eher emotional begründet und das muss jeder für sich selbst entscheiden. Sofern man sich als Käufer einer Immobilie den Kosten bewusst ist, man über Jahre am selben Ort leben möchte und man sich nicht an den sonstigen Verpflichtungen stört, spricht relativ wenig gegen den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie als Eigenheim.

Als Immobilieninvestor und Kapitalanleger, der Geld mit der Vermietung von Immobilien verdienen möchte, könnte man sich zumindest die Frage stellen, ob es nicht alternative Geldanlagen gibt. Die Immobilienpreise in den Metropolen sind stark überbewertet und langfristig mit diversen Risiken behaftet. Für Kapitalanleger bedeutet das in vielen Fällen eine Rendite von unter 2%, bei entsprechender Unsicherheit bezüglich der Mietpreisentwicklung. Eine Immobilienanlage ist in der Regel eine langfristige Investition. Das ist die Aktienanlage aber beispielsweise auch, und diese kann, bei guter Liquidität der Anlage, durchaus solide Dividendenrenditen von 2–4% p.a. liefern.

Immobilien kaufen oder mieten? Was ist deine Meinung dazu? Hast du vielleicht bereits eine Immobilie gekauft oder planst du den Kauf eines Eigenheims? Mich würde sehr dein Feedback interessieren. Falls du Fragen hast oder etwas zu diesem Artikel beitragen möchtest, hinterlasse unten gerne einen Kommentar.

Über Michael Hebenstreit
Michael ist Investment-Experte, digitaler Unternehmer und ehemaliger Börsenhändler mit über 22 Jahren Investment-Erfahrung sowie langjähriger Erfahrung im professionellen Aktienhandel. Auf InvestOpen teilt er seine persönlichen Erfahrungen als Unternehmer, seine Anlagestrategie und Investmentideen.

5 Kommentare

  1. Die Immobilie, in der ich wohne, ist gemietet, aber ich beabsichtige, in Zukunft eine eigene Immobilie zu kaufen. In einer gemieteten Wohnung zu leben hat allerdings auch seine Vorteile – man kann jederzeit und überall umziehen.

    • Grundsätzlich ist es so, dass sich mit Objekten, die über Airbnb vermietet werden, eine höhere Rendite erzielen lässt. Da solche Objekte oftmals nur kurzfristig als Ferienwohnung oder Apartment für Geschäftsreisende vermietet werden, hat man als Investor aber auch ein höheres Leerstandsrisiko. Zudem haben manche Städte (i.d.R. Metropolen aufgrund von Mangel an Wohnraum) untersagt, Immobilien in Airbnb-Objekte umzuwandeln bzw. dies ist manchmal mit hohen Auflagen verbunden.

  2. Ich wohne derzeit zur Miete in einem Haus, das einem Familienmitglied gehört. Daher halten sich die Kosten in Grenzen. Ich finde es allerdings ein wenig entmutigend, dass wir in den westlichen Ländern zu einem Zustand tendieren, in dem die meisten Bürger niemals das Haus besitzen werden, in dem sie leben. Ich hoffe, dass ich in Zukunft in Immobilien investieren kann.

Kommentar hinterlassen

E-Mail Adresse wird nicht veröffentlicht.


*